Veel gestelde vragen
Project de Scheg, Amstelveen

Nee, de omgevingsvergunning voor de Scheg-Oost is niet onherroepelijk. Vorm heeft naar eigen zeggen de vergunning op het allerlaatste moment ingetrokken en bezwaar ingediend tegen de vergunning, omdat het plan economisch niet uitvoerbaar was. Er werden nagenoeg geen woningen verkocht, en Vorm kan niet bouwen voor de leegstand. Dat betekent dat Vorm juridisch gezien nu ook niet verplicht is tot een betaling.

Vorm is teruggegaan naar de teken- en rekentafel om tot een nieuw plan te komen wat wel financieel haalbaar is: Het plan wordt in maximaal 5 fases ontwikkelt (zie onderstaande afbeelding). Door de Scheg-Oost in fases te ontwikkelen kan Vorm per fase de woningen verkopen en telkens haar plan bijstellen n.a.v. de verkoop. In overleg kan de termijn voor de nodige vergunningen verlengd worden met maximaal 6 maanden. Op die manier kan Vorm alsnog het totale plan uitvoeren. 

Hoewel Vorm niet tot betalen verplicht is, hebben we geregeld dat ze voor het eerstvolgende deel (zie paarse deel) nu al 4,4 miljoen betalen en voor de Scheg-Midden ±650.000 euro.

Alléén met deze gefaseerde ontwikkeling kan Vorm dus verder. Daarvoor is uw volmacht nodig. Die kunt u digitaal online ondertekenen via onderstaande knop.
‍

Ja, iedereen moet uiteindelijk een volmacht geven om de gefaseerde ontwikkeling mogelijk te maken. Zonder deze volmacht wil en kan Vorm niet verder met de ontwikkeling.
‍‍

Dat hangt af van welke percelen u eigenaar was. Vorm gaat alsnog een deel betalen. In de e-mail die u onlangs heeft ontvangen, vindt u een schema met de status en planning per perceel en per deel. U kunt u in uw koopovereenkomst terugvinden welke percelen u eigenaar van was, en welke bedragen daar tegenover staan.

Toen bekend werd dat Vorm de vergunning introk, zijn we direct om tafel gaan zitten om te kijken naar een oplossing. We hebben samen nieuwe afspraken gemaakt en Vorm heeft zoals afgesproken de 4,4 miljoen euro op de rekening van de notaris gestort.

Samen met de notaris en Vorm zijn wij dit aan het voorbereiden. Het is inmiddels duidelijk geworden dat we voor de administratieve afhandeling nog een machtiging moeten krijgen van de beleggers die geld ontvangen. Hierover zijn eigenaren geïnformeerd.

Uw machtiging nog niet ondertekend? Doe dat dat online via onderstaande knop.
‍

Ja, iedereen moet een machtiging geven. Deze volmacht kunt u online digitaal ondertekenen. Klik op onderstaande button om de machtiging te openen.
‍

De prognose is juli 2024. Doordat Vorm de Scheg-Oost in 5 fases gaat ontwikkelen, kan Vorm per fase het woningtype afstemmen op de marktomstandigheden. Vorm gaat dus plannen maken per fase. Zodra er duidelijkheid is zal Vorm ons informeren, en informeren wij alle beleggers.

Dit is voor Vorm de enige manier om project de Scheg-Oost economisch haalbaar te maken. Ook hiervoor is dus uw volmacht nodig. Klik op onderstaande button om de machtiging te openen.
‍
Vorm heeft nu al ruimt 20 miljoen euro geïnvesteerd in de Scheg en zelf ook nog geen euro verdiend. Zij wil haar investering natuurlijk ook graag zo snel mogelijk verzilveren.
‍

Vorm heeft nu maximaal tot 30 juni 2025 om de nodige vergunningen voor het bouwplan te verkrijgen. Als de vergunningen onherroepelijk zijn, moet Vorm de koopsom betalen.

We verwachten dat Vorm de vergunningen op tijd zal hebben, maar als Vorm op 30 juni 2025 de vergunningen nog niet heeft, zal de ontbindende voorwaarde worden geactiveerd en zal de grond worden terug-geleverd.

VORM
Op 30 maart 2023 heeft VORM pro forma bezwaar ingediend, dit betekent een bezwaar zonder inhoudelijke gronden. Vervolgens heeft VORM op 17 april 2023 de aanvullende gronden van bezwaar ingediend. Alle bezwaargronden van VORM zagen op herstel/verduidelijking van de verleende omgevingsvergunning. VORM verzocht dus niet om herroeping van de omgevingsvergunning maar om bepaalde gebreken te herstellen. De bezwaargronden waren op grote lijnen te volgen. Wel verbaasde het ons dat pas tijdens de bezwaarfase om dit herstel is verzocht. Hetgeen door VORM om werd verzocht waren punten die normaal gesproken met de vergunningverlener in goed overleg worden afgestemd. Zeker bij grote projecten is afstemming tussen de gemeente en de aanvrager gebruikelijk. Op de dag van de zitting (30 mei 2023) werden wij door de gemeente ervan op de hoogte gesteld dat VORM haar bezwaarschrift had ingetrokken.  

Daarnaast konden wij achterhalen dat VORM op 26 april 2023 het intrekkingsverzoek van de omgevingsvergunning heeft ingetrokken. Op dit moment ligt er dus geen intrekkingsverzoek of bezwaarschrift meer van VORM gericht tegen de verleende omgevingsvergunning.

Belegger
Het andere bezwaarschrift is ingediend door een belegger. Op 24 maart 2023 is er namens deze belegger een bezwaarschrift ingediend. Dit bezwaarschrift ziet op de organisatiestructuur van VORM en vermeldt dat de kans op realisatie van het project nihil is. Het was ons voorafgaand aan de hoorzitting niet helemaal duidelijk wat deze belegger probeerde te bereiken met dit bezwaarschrift. Wel was ons duidelijk dat de kans klein is dat de omgevingsvergunning vanwege dit bezwaar zou worden herroepen.

Hoorzitting 30 mei 2023
Tijdens de hoorzitting werd dus alleen het bezwaarschrift van de belegger behandeld. Deze belegger werd vertegenwoordigd door de heer Oterdoom. Tijdens de hoorzitting bleek dat het bezwaar vooral zag op privaatrechtelijke zaken en op niet nagekomen afspraken. Er werd door de heer Oterdoom aangegeven dat de zaken notarieel goed geregeld moeten worden voordat de ontwikkeling van de woningen kan plaatsvinden. De belegger wil dus niet dat de omgevingsvergunning wordt vernietigd.

De conclusie van de hoorzitting was dan ook dat het bezwaarschrift niet op de omgevingsvergunning zelf ziet, maar op de privaatrechtelijke verhoudingen. De privaatrechtelijke zaken waar het bezwaarschrift op ziet, vallen echter buiten het toetsingskader van de omgevingsvergunning. Dat het bezwaarschrift niet ziet op het toetsingskader van de omgevingsvergunning bleek ook uit de vragen van de hoorcommissie en het standpunt van de vertegenwoordiger van het college van B&W. Het is daarom onze verwachting dat de omgevingsvergunning in stand zal blijven.  

Beslistermijn
Wat betreft de beslistermijn communiceert de gemeente het volgende. Binnen zes weken nadat de termijn voor het indienen van een bezwaarschrift is verlopen, beslist de gemeente op het bezwaarschrift. Die termijn liep 11 mei 2023 af. De gemeente kan die beslistermijn eenmalig met zes weken verlengen. Het is daarom de verwachting dat de gemeente uiterlijk 22 juni 2023 op het bezwaarschrift beslist. Wij houden deze termijn in de gaten. Daarna loopt er een beroepstermijn van zes weken. Als er na het verstrijken van de beroepstermijn geen beroepschrift is ontvangen, dan is de omgevingsvergunning onherroepelijk.

‍

Een deel van tranche 2 en tranche 3 kunnen niet geleverd worden. (In de vraag hieronder ziet u welk deel er wél geleverd kan worden.)

Hoe komt dat?
Helaas is er één eigenaar die niet wil meewerken aan de levering van zijn percelen. We zijn twee jaar bezig geweest met juridische procedures jegens deze belegger. Daarbij hebben wij meer dan 100.000 euro aan advocatenkosten moeten betalen en het eindresultaat is dat Vastgoedplan alle rechtszaken heeft verloren. De belegger zal akkoord moeten gaan met de voorwaarden, net als alle andere beleggers.

Wat nu?
U als mede-eigenaar kunt samen met alle andere mede-eigenaren een zaak beginnen om alsnog deze belegger te overtuigen dat hij moet meewerken aan de verkoop van zijn gedeeltelijk eigendom in de Scheg. Wilt u zich hiervoor aanmelden dan adviseren wij om contact op te nemen met advocatenkantoor Haut Legal.  

‍Haut Legal
‍Contactpersoon mr. Kruit.
Euclideslaan 67
3584 BM Utrecht
info@hautlegal.nl
+31(0)30 760 0001  

Zoals het er nu voor staat zullen alleen maar de kavels worden verkocht/geleverd aan Vorm waar deze belegger geen gedeeltelijk eigenaar van is. Om welk deel dit gaat leest u hieronder.

In tranche 2 kunnen percelen O 10603, O10604 niet geleverd worden, en in tranche 3 kunnen percelen O10328 en O10553 niet geleverd worden.

(Let op; de percelen zijn tussentijds gesplitst en hebben inmiddels andere nummers dan tijdens uw aankoop. Om te controleren of u grond heeft in deze percelen kunt u het beste uw verkoopovereenkomst raadplegen. (Dit is de overeenkomst waarin u uw grond aan Vastgoedplan verkocht). Als de percelen in die overeenkomst NIET overeenkomen met bovengenoemde nummers, heeft u NIET dezelfde grond en valt u in tranche 2.1.

Een deel van tranche 2 wordt nu wel geleverd. Dit deel bestaat uit de volgende percelen: O9182, O9188, O9189, O9190, O9191, O9503, O9504, O9507, O9508, O9537, O9538, O9545, O9546, O9657, O9658, O9699, O9700, O9701, O9702, O9713, O9771, O9772. We noemen het deel 2.1.

‍(Let op; de percelen zijn tussentijds gesplitst en hebben inmiddels andere nummers dan tijdens uw aankoop. Om te controleren of u grond heeft in deze percelen kunt u het beste uw verkoopovereenkomst raadplegen. (Dit is de overeenkomst waarin u uw grond aan Vastgoedplan verkocht).

Dat hangt af van de snelheid waarin iedereen zijn identificatie doet en de notaris alle leveringsaktes verstuurt. De verwachting is dat de notaris binnen een maand kan passeren.

Een deel van tranche 2 wordt betaald bij levering. Dit gaat om een bedrag van ± 650.000 euro. Dit is op uw percelen van toepassing als in koopovereenkomst van tranche 2 bij uw percelen staat aangegeven 'Gedeelte 2a'.

Het andere deel van tranche 2 wordt betaald wanneer Vorm de nodige vergunning voor het bouwplan heeft, tenzij deze vergunningen op 31-12-2025 nog niet zijn verleend. Dit is op uw percelen van toepassing als in koopovereenkomst van tranche 2 bij uw percelen staat aangegeven 'Gedeelte 2b'.

Voor nu houdt dat in dat de delen waarin hij grond heeft niet geleverd kunnen worden. Zowel Vastgoedplan, Yieldforce als Vorm zijn niet bereid om deze individuele belegger extra geld te betalen.

De rechter vindt het belang van één individuele belegger in dit geval groter dan het belang van alle andere eigenaren. Het is helaas niet zo dat de meerderheid van eigenaren van een perceel beslist.  Ook heeft deze belegger de onherroepelijke volmacht voor de verkoop getekend, maar hij beweert dat dit document niet rechtsgeldig is. Helaas is er in een kortgeding-zitting niet voldoende tijd om het tegendeel te bewijzen.

Deze kunt u vinden op https://uitspraken.rechtspraak.nl/#!/details?id=ECLI:NL:RBNHO:2022:8914&showbutton=true&keyword=vastgoedplan&idx=1

Het voeren van een bodemprocedure is altijd mogelijk, maar kan zo een jaar in beslag nemen, en brengt enorm veel kosten met zich mee. De kans van slagen is nihil, omdat er al drie rechtszaken zijn verloren. Dat zal een belangrijke factor zijn in de beslissing van de rechter.

Of de resterende delen van de Scheg-Midden alsnog aan Vorm op korte termijn geleverd kunnen worden, hangt dus echt af van de medewerking van deze belegger.

In de volmachten die beleggers tekenen zijn al deze risico’s afgedekt. Iedereen gaat bijvoorbeeld akkoord met het feit dat de meerderheid beslist.  

Helaas kan dat niet met een onverdeeld aandeel. Dat is bij de wet zo bepaald, daarom heet het ook een ‘onverdeeld’ aandeel.

We hopen dat de tegenwerkende belegger inziet dat we op deze manier niet verder komen. Wij hebben hem dezelfde condities aangeboden en kunnen geen verdere uitzondering maken.
‍
Advocatenkantoor Haut Legal is samen met andere gedupeerden bezig om een massaclaim voor te bereiden tegen deze belegger. Wilt u zich hiervoor aanmelden dan adviseren wij om contact op te nemen met advocatenkantoor Haut Legal. De kosten hiervoor worden gedeeld onder alle deelnemers van de massaclaim.

‍Haut Legal
‍Contactpersoon mr. Kruit.
Euclideslaan 67
3584 BM Utrecht
info@hautlegal.nl
+31(0)30 760 0001  

Hij wil ruim 300% meer geld ontvangen dan andere eigenaren, en hij wil direct betaald krijgen bij levering. De koopsom die Vorm betaald en het onderscheid van de eigenaren die wel of niet werden betaald bij levering zijn vooraf vastgesteld. Vastgoedplan is tussenpersoon in deze transactie en kan en zal dit soort uitzonderingen voor niemand maken. Het is alsof je de makelaar vraagt om nog 300.000 euro bij te leggen voor de verkoop van je woning.

Dit specifieke geval heeft vooralsnog geen invloed op tranche 4. Vastgoedplan wil de gehele ontwikkeling van tranche 4 zelf doen en is dus niet afhankelijk van Vorm en de tegenwerkende belegger.